Manche Ideen klingen so einfach und so bestechend, dass man sich fragt, warum niemand früher darauf gekommen ist. Oder warum sie sich nicht schon längst durchgesetzt haben, wenn sie doch so gut sind. Solche Ideen gibt es selbst bei der Geldanlage – eine davon ist zum Beispiel die, sein Haus im Alter zu verrenten und so das vermeintlich eingemauerte Kapital zu Geld zu machen.

Die Verrentung von Immobilien ist eine Idee, von der eigentlich alle Seiten profitieren, sagen Finanzexperten: Zum einen die Hausbesitzer, weil sie sich ein lebenslanges Wohnrecht zusichern lassen und bis an ihr Lebensende eine monatliche Rente kassieren. Sie treten ihren Besitz unmerklich, aber doch Stück für Stück ab. Zum anderen profitieren die Hauskäufer, weil sie zwar nicht sofort nach Belieben über das Haus verfügen können, aber dafür auch keine hohen Kredite aufnehmen müssen und keine Kreditzinsen an Banken zahlen, sondern nur die monatlichen Raten.

Wird der Käufer ein Gewinner sein?

Wo also ist der Haken? Oder warum sonst hat sich diese Idee hierzulande nie wirklich durchgesetzt, obwohl sie in den Vereinigten Staaten schon seit Jahrzehnten gängige Praxis ist, genau wie in Großbritannien – und man sie da auch flächendeckend nutzt?

Es liegt vor allem daran, dass die Immobilien-Verrentung so etwas wie eine Wette ist, bei der niemand sagen kann, wer sie am Ende gewinnt. Der Hausbesitzer hat dabei noch die besten Karten, denn der lässt sich ja das lebenslange Wohnrecht samt Rente zusichern. Aber ob der Käufer am Ende wirklich ein Gewinner ist? Es kann ihm so gehen wie dem hessischen Familienvater, der mit einer alten Dame vereinbarte, ihr eine monatliche Leibrente bis an ihr Lebensende zu zahlen, wenn er dafür nach ihrem Ableben ihr Haus für sich und seine drei Kinder bekäme. Drei Monate später starb sie bereits.

Aber es kann ihm auch gehen wie dem französischen Notar André-Francois Raffray, damals 47 Jahre alt. Der schloss einen ähnlichen Vertrag mit einer 90-jährigen Dame. Und bereute ihn vermutlich irgendwann. Er selbst starb 30 Jahre später, mit 77. Da lebte die Wohnungsbesitzerin noch immer. Sie wurde 127 Jahre alt und ging als ältester jemals lebender Mensch in die Geschichte ein.

Risikobedenken

Wie es ausgeht, weiß vorher keiner. Genau das ist auch der Grund, weswegen es hierzulande kaum Anbieter gibt, die solche Modelle auf den Markt bringen. Oder warum die, die es tun, sie alsbald wieder kassieren. Die Allianz Dresdner Bauspar AG hatte sich im Jahr 2000 an dem Modell versucht, es aber später wieder aufgegeben. Die Bausparkasse LBS sagt seit jeher, dass es dafür keinen Markt gebe. Und die Versicherung Hannoversche Leben wird zwar gern als Vorreiter angeführt, stellt aber klar, sie biete gar keine Immobilienverrentung an, „weil das Langlebigkeitsrisiko nur schwer zu kalkulieren ist“, sondern eine „Rentenhypothek“.

Die aber funktioniert ganz anders: Dabei nehmen Hausbesitzer im Alter eine Hypothek auf – aber nicht für die Rente, sondern weil sie größere Renovierungen oder Reparaturen vornehmen müssen. Dafür beleihen sie ihr Haus. Sie bekommen den Kredit zu einem Zinssatz, der zwar mit knapp fünf Prozent durchaus marktüblich ist, zu dem ihnen aber vermutlich andere Banken keinen Kredit mehr gegeben hätten, weil mit steigendem Alter der Kreditnehmer das Ausfallrisiko für die Bank steigt. Viele Institute erheben darum einen satten Zinsaufschlag, der den Kredit teuer macht. Solche „Rentenhypotheken“ oder „Rückwärtsdarlehen“, gibt es auch in Deutschland öfter.

Hohe Sicherheitspuffer drücken Rente

Die richtige Immobilienrente dagegen bieten nur wenige, etwa die Investitionsbank mit der „Förder-Immorente“, die Münchener Immobilienberatungsfirma GIV oder die Stiftung Liebenau mit der „Zustifterrente“. Andere Banken und Versicherer wagen sich nicht an die Immobilienrente, weil sie kaum zu kalkulieren ist: Wie hoch wird der Wert des Hauses wohl in 20 Jahren sein, wenn es endgültig an die Bank fällt? Wie gut hat der Besitzer es bis dahin gepflegt? Wie lange muss die Rente gezahlt werden: 20 Jahre, 30, 40 Jahre?

Bei so vielen Unsicherheiten neigen Banken oft dazu, so hohe Sicherheitspuffer einzurechnen, dass sie am Ende nur maximal die Hälfte des Verkehrswerts zur Verrentung ansetzen. „Am Ende bekommt der Besitzer nur 150 oder 200 Euro Rente, das lohnt sich für ihn nicht“, sagt Alexander Nothaft vom Verband der Privaten Bausparkassen. In Amerika sei das anders: Da sichert der Staat den Banken per Bürgschaft zu, dass sie dabei nicht draufzahlen.

Am besten privat organisieren

Hierzulande könnte das Geschäft aber trotzdem für beide Seiten in Schwung kommen, denn vier Millionen Eigenheimbesitzer, so schätzt das Zentraum für Europäische Wirtschaftsforschung, sind über 60. Und das Verrenten könnte für beide Seiten sogar gewinnbringend sein. Nämlich dann, wenn Käufer und Verkäufer es auf eigene Faust mit Notar und Gutachter einfädeln. Idealtypischerweise sollten sich Käufer und Verkäufer bereits kennen. Dann können Hausbesitzer besser einschätzen, ob der Käufer die Monatsraten verlässlich bezahlt oder sich übernimmt.

Und es gibt noch einige Tricks zu beachten: Der Hausbesitzer sollte sein lebenslanges Wohnrecht ins Grundbuch eintragen lassen. Dann verkauft er zwar sein Haus, kann es aber trotzdem ganz oder teilweise nutzen. Lässt er sich auch das Nießbrauchsrecht zusichern, kann er sogar Räume vermieten und die Miete einstreichen. Vorsicht aber: Wird er zum Pflegefall, bekommt das Sozialamt das gleiche Recht.

Attraktiver wird das Geschäft auf Gegenseitigkeit, wenn der Besitzer nicht alle Räume weiter bewohnt, sondern nur einige, etwa eine abgeschlossene Einliegerwohnung. Dann jedenfalls läuft der Käufer nicht Gefahr, 30 Jahre Raten zu zahlen und am Ende so alt auszusehen wie der französische Notar Raffray.

Quelle: faz.net